решение по жалобе физического лица на действия ООО "Региональный правозащитный центр"

РЕШЕНИЕ

                                                                                                         г. Саранск

Резолютивная часть решения оглашена «08» февраля  2018 г.

В полном объеме решение изготовлено «13» февраля 2018 г.

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Мордовия (далее - Комиссия) по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 года №135-ФЗ «О защите конкуренции»,в присутствии:

от организатора торгов – <...>

рассмотрев в соответствии со статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006г. №135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - ФЗ «О защите конкуренции») жалобу <...>. (вх. от 31.01.2018 №377, от 05.02.2018 №438) на действия организатора торгов ООО «Региональный правозащитный центр» при проведении публичных торгов по продаже заложенного имущества – земельный участок с кадастровым номером  34:19:03 00 07:0005, место нахождения – РФ, Волгоградская область, Новоаннинский район, с.п. Полевое, установлено относительно ориентира, поле №2. Принадлежит на праве собственности ИП Глава крестьянского (фермерского) хозяйства(Лот №1, извещение в газете «Авангард» №150 (12896) от 15.12.2017 года, стр.5),

                                               УСТАНОВИЛА:

В Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Мордовия (далее - Мордовское УФАС России, Управление) поступила жалоба<...>перенаправленная на рассмотрение Управлением Федеральной антимонопольной службы по Волгоградской области (вх. от 31.01.2018 №377) на действия организатора торгов ООО «Региональный правозащитный центр» при проведении публичных торгов по продаже заложенного имущества – земельный участок с кадастровым номером 34:19:03 00 07:0005, место нахождения – РФ, Волгоградская область, Новоаннинский район, с.п. Полевое, установлено относительно ориентира, поле №2, принадлежит на праве собственности <...>Лот №1, извещение в газете «Авангард» №150 (12896) от 15.12.2017 года, стр.5).

Заявитель в жалобе указал на следующее.

1. Согласно извещению о торгах участниками торгов признаются лица, своевременно подавшие заявку с приложением необходимых документов. Заявка должна содержать (для физических лиц) – нотариальное согласие супруга (супруги) на приобретение имущества, копию свидетельства о заключении брака. Однако, нотариально заверенного согласия супруга при приобретении недвижимого имущества в силу статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ (далее – Семейный кодекс РФ) не требуется.

2. Незаконность привлечения в качестве организатора публичных торгов по продаже заложенного имущества ООО «Региональный правозащитный центр».

3. Организатором торгов не указаны сведения о обременении земельного участка, выставленного на публичные торги.

Также жалоба<...>. с аналогичными доводами была перенаправлена на рассмотрение в Мордовское УФАС России с Федеральной антимонопольной службы (вх. от 05.02.2018 №438).

Организатор торгов письмом вх. от 05.02.2018 года №454 ходатайствовал о продлении срока предоставления документов, необходимых для рассмотрения жалобы, в связи с чем Комиссия Мордовского УФАС России на заседании                      06 февраля 2018 года решила объявить перерыв в рассмотрении жалобы <..>до 14 часов 30 минут 07 февраля 2018 года.

Со стороны организатора торгов объяснения по доводам жалобы поступили в Управление 07.02.2018 года.

Организатор торгов указал следующее.

1. Требование о необходимости нотариального согласия супруга (супруги) на приобретение имущества, копии свидетельства о заключении брака было установлено займодателем-залогодержателем ИП                  (сторона по договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 11.02.2014 года) в связи с негативной практикой по оспариванию подобных сделок с физическими лицами.
2. ИП  обратился в ООО «Региональный правозащитный центр» с просьбой организовать торги на повышение цены при продаже земельного участка площадью 905000 кв.м с кадастровым номером 34:19:03 00 07:0005, место нахождения – РФ, Волгоградская область, Новоаннинский район, с.п. Полевое, установлено относительно ориентира, поле №2, согласно решению Арбитражного суда Волгоградской области по делу №А12-56279/2016 от 18.01.2017 года. Начальная продажная стоимость для реализации земельного участка с публичных торгов установлена в размере 824800,00 рублей.

Организатор торгов при проведении торгов руководствовался статьей 56 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - ФЗ «Об ипотеке»), а также статьями 447-449 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (далее – Гражданский кодекс РФ).

 В соответствии с пунктом 2 статьи 447 Гражданского кодекса РФ в качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.).

В свою очередь Общество заключило агентский договор на проведение публичных торгов на повышение цены от 01.12.2017 года, согласно условиям которого выступило агентом.

3. ООО «Региональный правозащитный центр» не располагало сведениями о наличии обременений по земельному участку. После получения запросов разъяснений от 11 и 15 января 2018 года от <...> общество обратилось за данной информацией к ИП
3. Информация по данному вопросу была получена только 26 января 2018 года, обществом также была изучена информация, размещенная на сайте http://r34.fssprus.ru, а именно о задолженности Главы КФХ собственника земельного участка перед бюджетом и запретами, вынесенными судебными приставами-исполнителями.

Исследовав жалобу, возражение на жалобу и выслушав представителей сторон, Комиссия установила следующее.

11 февраля 2014 года между ИП (займодатель-залогодержатель) и ИП Глава КФХ (заемщик-залогодатель) был заключен договор займа с залоговым обеспечением, по условиям которого заимодатель-залогодержатель предоставляет заемщику-залогодателю заем на сумму 1000000 рублей, а заемщик-залогодатель обязуется возвратить заимодателю-залогодержателю сумму займа по истечении срока действия настоящего договора или с согласия заимодателя-залогодержателя досрочно на условиях и в порядке, определенных в разделе 3 договора.

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что заемщик-залогодатель обязуется возвратить заем 100% семенами подсолнечника до 15 ноября 2014 года по рыночной цене, сложившейся на момент возврата займа, с 10% скидкой (если заемщик-залогодатель является плательщиком НДС) или 20% скидкой (если заемщик-залогодатель не является плательщиком НДС).

Заемщик-залогодатель обязуется уплатить заимодателю-залогодержателю проценты за пользование суммой займа в размере 17% годовых от полученной суммы займа до полного исполнения обязательств по возврату суммы займа с процентами. Оплата процентов за пользование суммой займа производится продукцией: зерном пшеницы или семенами подсолнечника на условиях пункта 3 раздела 3 договора.

Согласно решению Арбитражного суда Республики Мордовия от 05.06.2015 года по делу №А39-640/2015 иск ИП удовлетворен частично.  Решено взыскать с ИП Глава крестьянского (фермерского) хозяйства задолженность по договору займа от 11.02.2014 в размере 331161 рублей, 112046 рублей процентов за пользование суммой займа и 178827 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие несвоевременного возврата суммы займа.

Во исполнение обеспечения обязательств по договору займа заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 11.02.2014 года.

В силу указанного договора об ипотеке залогодатель, обеспечивая надлежащее исполнение обязательств по договору займа с залоговым обеспечением от 11.02.2014 года, передает залогодержателю в залог следующее недвижимое имущество и имущественные права в совокупности – земельный участок.

Предмет ипотеки по договору об ипотеке (залоге недвижимости): земельный участок площадью 905000 кв.м с кадастровым номером 34:19:03 00 07:0005, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, место нахождения – РФ, Волгоградская область, Новоаннинский район, с.п. Полевое, установлено относительно ориентира, поле №2. Стороны установили залоговую стоимость имущества, передаваемого в залог (ипотеку) в размере 1000000 (один миллион) рублей.

Арбитражным судом Волгоградской области установлено, что задолженность, взысканная на основании решения Арбитражного суда Республики Мордовия по делу №А39-640/2015 от 05 июня 2015 года, не погашена.

В соответствии с пунктом 1 статьи 348 Гражданского кодекса РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Статьей 350 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 ФЗ «Об ипотеке» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 25 января 2017 года по делу №А12-56279/2016 года исковые требования ИП удовлетворены. Решено обратить взыскание на заложенное по договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 11.02.2014 года б/н на земельный участок площадью 905000 кв.м с кадастровым номером 34:19:03 00 07:0005, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, место нахождения – РФ, Волгоградская область, Новоаннинский район, с.п. Полевое, установлено относительно ориентира, поле №2, установив начальную продажную стоимость для реализации с публичных торгов в размере 824800 рублей 00 копеек.

01.12.2017 года между ИП  (принципал) и ООО «Региональный правозащитный центр» (агент) заключен агентский договор на проведение публичных торгов на повышение цены.

Согласно договору агент обязуется организовать за вознаграждение от своего имени, но за счет принципала публичные торги на повышение цены по продаже следующего имущества: земельный участок площадью 905000 кв.м с кадастровым номером 34:19:03 00 07:0005, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, место нахождение – РФ, Волгоградская область, Новоаннинский район, с.п. Полевое, установлено относительно ориентира, поле №2. Земельный участок принадлежит ИП Глава крестьянского (фермерского) хозяйства и заложен по договору об ипотеке (залога недвижимости) от 11.02.2014 года в пользу ИП.

В соответствии с пунктом 1.1 договора агент, в том числе:

- организует публикацию сообщения о продаже имущества;

- организует прием заявок от претендентов;

- принимает решение о признании претендентов участниками торгов или об отказе в допуске к участию в торгах;

- проверяет факт поступления на расчетный счет задатка;

- организует проведение торгов;

- осуществляет подведение итогов торгов;

- определяет победителя торгов и оформляет протокол о результатах проведения торгов;

- заключает договор купли-продажи имущества и подает документы на государственную регистрацию перехода права собственности.

Таким образом, организатором публичных торгов земельного участка выступило ООО «Региональный правозащитный центр», действующее на основании Агентского договора от 01.12.2017 года б/н.

В газете «Авангард» №150 (12896) от 15.12.2007 года стр.5 организатором торгов была опубликована информация о проведении публичных торгов по продаже заложенного имущества – земельного участка согласно решению Арбитражного суда Волгоградской области по делу №А12-56279/2016 от 18.01.2017 года.

Срок приема заявок с 14.12.2017 года по 16.01.2018 года

Дата проведения торгов – 18.01.2018 года 10 часов 00 минут.

Предмет публичных торгов, лот №1 - земельный участок площадью 905000 кв.м с кадастровым номером 34:19:03 00 07:0005, место нахождения – РФ, Волгоградская область, Новоаннинский район, с.п. Полевое, установлено относительно ориентира, поле №2. Земельный участок принадлежит на праве собственности ИП Главе крестьянского (фермерского) хозяйства и заложен по договору об ипотеке (залога недвижимости) от 11.02.2014 года в пользу ИП  (ИНН 132610720196, ОГРН 309132626700010).

Начальная цена продажи Лота №1 составляет 824800,00 рублей. Шаг аукциона 41240,00 рублей.

Участниками торгов (допущенными к участию в торгах) признаются лица, своевременно подавшие заявку с приложением необходимых документов. Заявка для участия в торгах должна содержать: наименование, место нахождения, почтовый адрес заявителя, копии Устава, ИНН, ОГРН (для юридических лиц); ФИО, паспортные данные, сведения о месте жительства заявителя, нотариальное согласие супруга (супруги) на приобретение имущества, копию свидетельства о заключении брака (для физических лиц); контактный номер, e-mail.

Победителем торгов признается допущенный до торгов участник, предложивший наиболее высокую цену.

По существу рассмотрения доводов жалобы Комиссия Мордовского УФАС установила.

1. Отношения владения, пользования и распоряжения общим имуществом супругов урегулированы статьей 35 Семейного кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 35 Семейного кодекса РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Исключение из данного правила содержится в пункте 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ, согласно которому необходимость получения нотариально удостоверенного согласия другого супруга требуется для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке.

Приведенная норма права направлена на определение правового режима распоряжения имуществом, приобретенным супругами в браке. Между тем приобретение земельного участка не является сделкой по распоряжению недвижимостью.

Данная сделка не требует нотариального удостоверения, не имеет обязательной нотариальной формы. Согласно статье 550, пункту 2 статьи 434 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах (пункт 2 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации). По правилам пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество при совершении сделки купли-продажи с ним, а не договор купли-продажи, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 558 Гражданского кодекса РФ (договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры).

Федеральным законом от 21 июня 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" также не предусмотрена государственная регистрация рассматриваемой сделки.

Таким образом, реализация гражданином права на приобретение в собственность земельного участка не является сделкой по распоряжению недвижимостью и сделкой, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, для совершения которых пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ требуется получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга.

Установленная в извещении обязанность представить нотариально заверенное согласие супруга, которая не предусмотрена нормативными правовыми актами, регулирующими оборот земель, а также правовым режимом общего имущества супругов, ограничивает оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения, что в силу пункта 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не допускается.

Также данное требование вводит дополнительную обязанность для граждан, потенциальных участников торгов которые могли бы принять участие в торгах, однако, в виду предъявления организатором торгов вышеуказанного требования не смогли участвовать. Данное обстоятельство приводит к ограничению конкуренции среди участников торгов и, как следствие, ограничению торга между участниками. Таким образом, указанные действия организатора торгов содержат признаки нарушения части 1 статьи 17 ФЗ «О защите конкуренции».

На основании вышеизложенного Комиссия Мордовского УФАС России приходит к выводу об обоснованности довода заявителя о незаконном предъявлении организатором торгов требования о предоставлении в составе заявки нотариально заверенного согласия супруга (супруги) на приобретение имущества.

2. Статья 56 ФЗ «Об ипотеке» устанавливает порядок реализация заложенного имущества.

Согласно части 1 статьи 56 ФЗ «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно части 2 статьи 56 ФЗ «Об ипотеке» порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.

В соответствии со статьей 4 договора об ипотеке (залоге недвижимости) обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется без обращения в суд (во внесудебном порядке).

Согласно пункту 5 части 5 статьи 55 ФЗ «Об ипотеке» удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке не допускается, если предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на который распространяется действие Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и на котором отсутствуют здание, строение, сооружение

В соответствии с частью 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса РФ правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

В соответствии с частью 2 статьи 449.1 Гражданского кодекса РФ организатором публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства, а также государственный орган или орган местного самоуправления в случаях, установленных законом.

В рассматриваемом случае обращение взыскания на земельный участок было наложено без осуществления исполнительного производства.

На заседании Комиссии Мордовского УФАС России представитель ООО «Региональный правозащитный центр» заявил, что в данном случае при выборе организатора торгов была применена часть 2 статьи 447 Гражданского кодекса РФ, которая указывает, что в качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.).

Представитель организатора торгов указал, что ИП обращался с заявлением в Арбитражный суд Волгоградской области о разъяснении решения от 25.01.2017 по делу №А12-56279/2016 о порядке исполнения решения в части определения организатора торгов – организации или лица, имеющего право проводить торги. Однако, определением Арбитражного суда Волгоградской области заявление ИП  оставлено без удовлетворения.

Проанализировав имеющуюся информацию, Комиссия Мордовского УФАС России считает ошибочным толкование ООО «Региональный правозащитный центр» пункта 2 статьи 447 Гражданского кодекса РФ о возможности применения данной нормы при выборе организатора публичных торгов.  Порядок и проведение публичных торгов регулирует именно статья 449.1 Гражданского кодекса РФ, в которой указывается, что организатором публичных торгов, в случае если исполнительное производство не осуществлялось, уполномочен выступать государственный орган или орган местного самоуправления.

На основании вышеизложенного Комиссия Мордовского УФАС России приходит к выводу о том, что при проведении публичных торгов по продаже заложенного имущества организатором торгов не вправе было выступать ООО «Региональный правозащитный центр», следовательно, довод заявителя признается обоснованным.

3. Согласно части 2 статьи 448 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Согласно сведениям с сайта http://rosreestr.ru на земельный участок, который является предметом публичного торга, наложено ограничение (запрещение) от 19.12.2017 года.

Представитель ООО «Региональный правозащитный центр» указал, что обременение возникло после публикации извещения о проведении публичных торгов. Организатором торгов после публикации извещения не отслеживалась актуальность информации, указанной в извещении.

11 января 2018 года и 15 января 2018 года со стороны организатора торгов был направлен запрос в адрес ИП  о предоставлении информации о существующих обременениях на земельный участок.

26 января 2018 года ИП организатору торгов была предоставлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, согласно которой на земельный участок установлено ограничение прав и обременение объекта с 19.12.2017 года по неопределенный срок, постановление о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества от 15.12.2017 года.

На момент получения актуальной информации о наличии обременений земельного участка от ИП  организатором торгов был заключен договор купли-продажи земельного участка, вследствие чего действия по внесению каких-либо изменений в извещение о проведении публичных торгов было невозможно.

На основании вышеизложенного Комиссия Мордовского УФАС России приходит к выводу о том, что действия организатора торгов при указании информации в извещении о проведении публичных торгов были осуществлены в соответствии с частью 2 статьи 448 Гражданского кодекса РФ.

Комиссия, проанализировав документы и сведения, представленные заявителем <...> и организатором публичных торгов ООО «Региональный правозащитный центр», приходит к выводу об обоснованности жалобы <...>

Учитывая изложенное, а также руководствуясь статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции», Комиссия

РЕШИЛА:

1. Признать жалобы <...>(вх. от 31.01.2018 №377, от 05.02.2018 №438) обоснованной.

2. Признать действия (бездействия) организатора торгов - ООО «Региональный правозащитный центр» при проведении публичных торгов по продаже заложенного имущества  – земельный участок с кадастровым номером 34:19:03 00 07:0005, место нахождения – РФ, Волгоградская область, Новоаннинский район, с.п. Полевое, установлено относительно ориентира, поле №2. Принадлежит на праве собственности ИП Главе крестьянского (фермерского) хозяйства (Лот №1, извещение в газете «Авангард» №150 (12896) от 15.12.2017 года, стр.5), выразившиеся:

- в установлении требования о предоставлении в составе заявки нотариально заверенного согласия супруга (супруги) на приобретение имущества, нарушением пункта 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

- в осуществлении ООО «Региональный правозащитный центр» действий в качестве организатора публичных торгов по продаже заложенного имущества – земельный участок, нарушением части 2 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

3. Предписание не выдавать в виду наличия заключенного договора купли-продажи земельного участка по результатам проведенных публичных торгов.